Аналитический отдел Компании «Априори-Недвижимость» представляет анализ вторичного рынка крупных объектов коммерческого назначения города Екатеринбурга.
Методология:
- Мониторинг проводится с декабря 2019 года.
- Анализ осуществлен на основе рынка предложений, так как рынок сделок носит закрытый характер.
- В выборку попали помещения и отдельно стоящие здания от 2000 кв.м., представленные на свободном рынке города Екатеринбурга. Под «крупным объектом коммерческого назначения» следует понимать обособленное помещение в составе здания или отдельно стоящее здание нежилого назначения (кроме производственных и складских), площадью свыше 2 000 кв.м. Данные взяты из публичных источников. Авторы допускают, что отдельные объекты, находящиеся в продаже или аренде, могли не войти в окончательную выборку на дату ее проведения, а также тот факт, что участники рынка рекламируют некоторые объекты, не имея при этом заключенного договора на реализацию.
- Учитывая специфику рынка крупных коммерческих объектов аналитический отдел не ставит своей целью проводить анализ выставленных в рекламу объектов на их ликвидность. В выборку попали объекты-недострои, позиционируемые собственниками на свободном рынке и в рекламе.
- С учетом того, что объем предложения рынка Крупных Объектов относительно невысок, следует учитывать вероятный уровень погрешности при использовании статистических данных. Для принятия решений при инвестировании, мы рекомендуем разбирать конкретный объект с точки зрения местоположения, ликвидности, способности аккумулировать денежный поток.
Общие тенденции.
- Часть продаваемых или сдаваемых в аренду крупных объектов не попадают в свободную продажу, то есть в рекламу. Информация о продаже распространяется в закрытых источниках, что связано с нежеланием собственников афишировать продажу (аренду) объекта для текущих арендаторов и привлечения внимания надзорных органов и партнеров по бизнесу.
- Для рынка крупных объектов характерен существенный разрыв между ценой предложений и ценой сделки. В процессе «уторговывания» объект может потерять до 15% (в отдельных случаях речь может идти о потере 20-25% от первоначально заявленной цены).
- Высокий порог входа для покупателя определяет более вдумчивое и взвешенное решение при покупке. При покупке чаще используют техники финансового анализа и аналитического консалтинга.
- Непредсказуемый срок экспозиции. Тем выше, чем больше специфических особенностей у объекта.
- На рынке присутствует большое количества неликвидов, либо нестандартных по своим параметрам помещений. Присутствие подобных объектов на рынке оказывает серьезное воздействие на усредненные показатели, а также формирует ошибочное представление о рынке у участников.
- И без того стабильный спрос на качественные объекты с высокой ликвидностью, с понятной финансовой и управленческой моделью, еще более усилился при восстановлении рынка после панических настроений в период самоизоляции и высокого эпидемиологического порога.
- Высокая степень «устаревания» объектов. Стремительно меняющееся время ставит постоянно новые требования к объектам, особенно в части технологических и инфраструктурных характеристик, а также дизайнерских решений.
АНАЛИЗ. ПРОДАЖА
Квартальные изменения:
По сравнению с прошлой выборкой за январь 2021 база объектов обновилась на 39% (14 объектов ушло из выборки, 11 объектов добавилось).
По итогам квартала 10 объектов упало в цене, на 7 объекта цена выросла.
|
Показатели |
Январь 2021 |
Апрель 2021 |
%% |
|
Количество объектов в выборке, шт. |
67 |
64 |
-4,5 |
|
Средняя цена объекта, руб. |
285 000 000 |
258 142 000 |
-9,5 |
|
Средняя цена за кв.м., руб. |
53 628 |
51 790 |
-4,5 |
|
Совокупная сумма всех объектов в продаже, руб. |
19 086 000 000 |
16 521 063 550 |
-13,4 |
|
Средняя площадь объекта, кв.м. |
6 686 |
5 752 |
-14 |
|
Общее количество кв.м. выставленных на продажу |
448 000 |
368 111 |
-17,8 |
Стоит обратить внимание на несколько значимых показателей. За квартал из ротации ушла почти пятая часть (17,8%) всех выставленных квадратных метров. Существенно снизилась емкость рынка. Сильно упали средние ценовые показатели.
Общий вывод: рынок крупных объектов претерпел существенные изменений. На рынок продолжают оказывать влияние негативные стагнационные факторы, на что наиболее явно указывают такие одновременно действующие факторы, как снижение цен и уменьшение количества предложений.
Можно утверждать, что на данный момент на рынке уже не происходит методичное наращивание объема предложений, которое имело место в конце прошлого года. Наоборот, влияние разнообразных факторов приводит к разнонаправленным векторам развития рынка крупных объектов недвижимости, что подтверждает высокий уровень ротации (обновления) базы предложений при таком же высоком уровне инертности рынка (по изменению ценовых характеристик).
В целом, некоторую турбулентность можно объяснить реакцией рынка на пандемию и связанные с ней экономические процессы. С другой стороны, опосредованное влияние на рынок недвижимости оказывает фактор инвестиционной привлекательности и отношение к недвижимости как к одному из основных источников сохранения и инвестирования.
АНАЛИЗ. АРЕНДА.
На текущий момент в выборке 29 лотов. За квартал с рынка ушло 11 объектов по искомым характеристикам и появилось в выборке 6, что говорит о достаточно стабильном обороте подобных помещений на рынке.
|
ПОКАЗАТЕЛИ |
ЯНВАРЬ 2021 |
АПРЕЛЬ 2021 |
%% |
|
Цена за метр, руб. |
723 |
705 |
-2,5 |
|
Количество метров в ротации |
110 769 |
87 429 |
-21 |
Но также стоит отметить, что для рынка аренды характерно большое количество либо дублирующих предложений, когда один и тот же объект предлагается и как 2 000 кв.м. и как 3 000 кв.м., то есть одно и тоже помещение попадается в рекламе с разными техническими характеристиками (особенно с точки зрения площади), либо сложносоставных объектов, когда большой объект появляется в рекламе, что называется «в нарезку», как несколько помещений. Такова особенность продвижения данных объектов.
Центр занимает устойчивую первую позицию среди районов. Второе место также уверенно за Парковым районом. Доля прочих районов несущественно и равномерно размазана по локациям.
Топ 3 предложение по количеству сдаваемых в аренду площадей удерживают за собой – БЦ САММИТ (ул.8 Марта, 51), Дом контор Строганов (отдельно стоящее здание на Карла Либкнехта, 5) и БЦ на Вайнера, 48.
Основная тенденция рынка аренды - высокий уровень спроса на качественные помещения с хорошим уровнем инфраструктуры (в особенности парковки и близости зон отдыха, зеленых зон, транспортной доступности), технологических решений, отделки, функциональными планировочными решениями. Спрос стабильный.
Аналитический отдел «Априори-Недвижимость» принимает заявки на подготовку:
-
аналитических обзоров по секторам рынка коммерческой, загородной недвижимости, рынка земельных участков города Екатеринбурга;
-
анализа наиболее эффективного (наилучшего) использования объекта недвижимости (best use);
- экспертизы проектов (предпродажный анализ с позиции профессиональных участников рынка недвижимости).