В конце 2022 директор Априори-Недвижимость и президент УПН Валерия Козлова дала большое интервью УралПолит.Ru о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости на Урале, тенденциях и будущем екатеринбургских торговых центров.
Валерия, в каком состоянии сегодня находится рынок коммерческой недвижимости на Урале?
– Надо понимать, что рынок коммерческой недвижимости очень неоднороден. Здесь, в отличии от рынка жилой недвижимости спектр отдельных сегментов настолько разнообразен и подвержен огромному количеству только ему характерных факторов, что говорить о каких-то общих показателях не совсем верно. В целом, рынок скорее жив, но делать какие-то глобальные выводы преждевременно. Этот рынок очень иннерционный и высоко адаптивный реагирует на раздражители не сразу, для него больше характерна ситуация «замереть», но приспосабливается он к любой ситуации методично и неизбежно.
Какие тенденции можно выделить на рынке коммерческой недвижимости в УрФО?
– Основным трендом остается приобретение, покупка объектов коммерческой недвижимости с большим потенциалом. Правда ситуация усугубляется тем, что сейчас на рынок вышло большое количество непрофессиональных инвесторов, которые хотят переложить средства из банков в недвижимость. Они несколько замутили воду, если так можно выразиться. Из-за чего стоимость продажи подросла, либо ориентиры по стоимости сильно размылись. При этом, в условиях ротации арендаторов упала доходность. То есть парадоксальным образом непрофессиональные инвесторы надувают рынок при общем падении доходности. Думаем, что сейчас эта пена спадет и мы снова сможем более объективно посмотреть на рынок.
Если постараться выявить тренды по сегментам, то выделяя основные направления мы можем сказать следующее... На рынке офисной недвижимости в целом все стабильно. Остается хороший спрос на офисы в бизнес-центрах. Наблюдается небольшой спад на офисы с отдельным входом в жилых домах, но этот сегмент давно проваливается, особенно в части вторичного, «старого» жилого фонда. Сегмент индустриальной недвижимости находится на подъеме, при грамотной ценовой политике сдать или продать помещение вероятно в сжатые сроки. Наиболее пострадавший с начала года сегмент – торговые центры. Но и здесь ситуация не критична. Небольшие ТЦ, которые были в основном направлены на российских ритейлеров, практически не пострадали. Есть некоторые подвешенные вопросы с площадями под кинозалы, но этот вопрос скорее всего разрешится в ближайшее время.
На рынке стрит-ритейла тенденции очень разнонаправленые, но в целом направление стабилизировалось. Хороший спрос на покупку помещений с действующим бизнесом и долгосрочными договорами аренды. Здесь основной тренд, который уже много лет доминирует – местоположение и трафик. Помещения со сложной локацией теряют арендаторов. Этот сегмент как никакой другой очень зависим от развития городской среды, поэтому какие-то интересные ранее улицы, вдруг становятся совсем не востребованными с точки зрения потребительского трафика. В иных ситуациях, даже расширение парковки, появление остановки или возникновение какой-либо точки притяжения может принципиально изменить уровень дохода с аренды по конкретному помещению.
Все предыдущие годы самым устойчивым сегментом рынка была складская недвижимость. Несмотря на то, что сегмент крепко связан с «внешними» арендаторами и были серьезные опасения, что из складских комплексов уйдут крупные сети, данные площади быстро заполнились теми, кто давно стоял в листах ожидания. Фактически можно говорить, что этот сегмент так и остался самым динамичным и востребованным. И здесь как раз можно говорить, что сегмент работает на внутреннего российского производителя и пользователя. Ни Запад, ни Восток не являются теперь определяющими, у нас есть внутренние резервы и внутренняя потребность.
В этом сегменте почти половину всех сделок снова делает онлайн-ритейл. Большую часть приходится на продуктовый ритейл и логистических операторов. Плюс нужно понимать, что существенно изменилась и усложнилась логистика в целом, а именно цепочки поставок, а также принципы хранения запасов.
Полное интервью Валерии Козловой на сайте УралПолит.Ru