Общие характеристики и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Июнь 2020

Город Екатеринбург на протяжении значительного времени является одним из самых динамично развивающихся город РФ. Городу присуща высокая деловая активность, стабильные показатели спроса и предложения, высокий уровень цен и постоянный интерес к городу и региону со стороны сторонних инвесторов.

Основные тенденции последних лет:

· Смещение деловой активности внутри центрального района в центрально-южную и центрально-западную часть; активное освоение берегов реки Исеть, повышенный интерес застройщиков к районам ВИЗ и Автовокзал.

· Активное освоение бывших промплощадок под жилую и деловую застройку;

· Стабильный рост качества потребительских характеристик объектов недвижимости;

· Постепенное устаревание старых форматов стрит-ритейла и деградация стрит-ритейла на некоторых улицах, например Свердлова.

· Повышение значимости Управляющих компаний при эксплуатации БЦ и ТРЦ;

· Переориентация БЦ на формат «один объект – один собственник»;

· Высокая синергия объектов недвижимости с окружающей городской средой; активная работа в этом направлении застройщиков и маркетологов.

· Недавняя тенденция перетекания деловой активности из Центра приостановлена, большее значение приобретает фактор территориальной доступности и развитости инфраструктуры;

· Активная экспансия жилой застройки в сторону юго-запада (районы Автовокзал, Юго-Запад, ВИЗ, Академический и т.п.).

· Повышенный интерес к объектам «районного» формата.

 

Тенденции текущего кризисного периода.

Кризисные явления последствия, которых мы сейчас наблюдаем являются сложно составными и разновекторными. Настроения среди участников рынка нередко носят «панический» характер, что усложняет как оценку ситуации, так и дальнейшие прогнозы.

Основным отличием сегодняшнего кризиса от предыдущих является то, что рынок перед кризисом уже пребывал в стадии стагнации. Также особый феномен представляет собой новая ситуация с режимом самоизоляции. Последствия подобных явлений пока трудно предсказуемы и в моменте не просчитываемы.

Тем не менее, уже наметились основные тенденции текущего периода, которые будут преобладать ближайшие полгода-год на рынке недвижимости в целом:

· Резкое падение спроса и активности на рынке (под активностью следует понимать количество сделок и заключенных контрактов);

· Рост предложения, характеризующегося сильным разбросом заявленных цен (то есть цены на объекты-аналоги могут отличать в диапазоне до 30%);

· Рост сроков экспозиции объектов (объекты долго стоят непроданными или несданными в аренду, собственники постоянно вынуждены фиксировать убытки);

· Постепенно набирает обороты процесс ротации арендаторов в целом по рынку, что связано с поиском лучших условий, изменение занимаемой площади (из большей в меньшую), погоней за низкими ставками, объединения. В центре внимания Бизнес-Центры, как точки притяжения для бизнеса.

· Повышение интереса инвесторов и концентрация покупателей на объектах-новостройках комплексной застройки территорий, с небольшим сроком сдачи (до года);

· Вероятен отказ инвесторов от долгосрочных проектов и контрактов;

· Для оценки Проектов в сфере недвижимости «ликвидность» становится основных показателем;

· Усиливается процесс смены структуры собственников. Данная тенденция многослойная, в том числе следует упомянуть о выходе на рынок инвесторов, ловящих уникальные предложения по низкой цене;

· Выход на рынок большого количества «проблемных» объектов – неформатных, после банкротств, залоговых объектов и как следствие, готовность рынка такие Проекты и объекты переваривать.

· Рост разрыва между ценами предложений и реальными ценами;

· Для офисной недвижимости хорошим дисконтом считается 10–15%, для торговли — 20–25%.

Офисы, в данный момент, в меньшей степени подвержены краткосрочному влиянию, но в итоге именно этот рынок может измениться сильнее всего качественно: уменьшение занимаемых площадей в связи с падением заказов и новый взгляд на привычную плотную рассадку офисных сотрудников, опыт работы на удаленке и бесполезность коворкингов.

Особо следует отметить, что падение или рост стоимости объектов и проектов на данном кризисном этапе не является объективным ориентиром. Самый важный показатель сегодняшнего рынка – это активность, количество сделок. Если количество сделок на любом из секторов нарастает, то это будет сигналом, что рынок начинает выходить из кризиса. И одним из самых важных, о чем стоит помнить участникам рынка - по всем секторам формируется отложенный спрос.