К списку

Информационная записка: «Анализ крупных объектов недвижимости города Екатеринбурга»

Аналитический отдел Компании «Априори-Недвижимость» представляет анализ вторичного рынка крупных объектов коммерческого назначения города Екатеринбурга.
Методология:
1. Мониторинг проводится с декабря 2019 года.
2. Анализ проводится на основе рынка предложений, так как рынок сделок носит закрытый характер.
3. В выборку попали помещения и отдельно стоящие здания от 2000 кв.м., представленные на свободном рынке города Екатеринбурга. Данные взяты из публичных источников. Авторы допускают, что отдельные объекты, находящиеся в продаже или аренде, могли не войти в окончательную выборку на дату ее проведения.
4. В выборку включены только готовые объекты. Объекты, находящиеся в стадии строительства, в том числе в новостройках, в выборку не включены. Учитывая специфику рынка крупных коммерческих объектов аналитический отдел не ставит своей целью проводить анализ выставленных в рекламу объектов на их ликвидность. Отдельно рассмотрены объекты-недострои, позиционируемые на свободном рынке и попавшие в рекламу.
5. С учетом того, что объем предложения рынка Крупных Объектов относительно невысок, следует учитывать вероятный уровень погрешности при использовании статистических данных. Для принятия решений при инвестировании, мы рекомендуем разбирать конкретный объект с точки зрения местоположения, ликвидности, способности аккумулировать денежный поток.

Общие тенденции.

В первую очередь, следует выделить ряд постоянных параметров, которые оказывают опосредованное влияние на формирование общей картины происходящего на рынке крупных коммерческих объектов.
1. Часть продаваемых объектов не рекламируется собственниками. Информация о продаже распространяется в закрытых источниках, что связано с нежеланием собственников афишировать продажу объекта для текущих арендаторов, привлечения внимания надзорных органов и партнеров по бизнесу.
2. Для рынка крупных объектов характерен существенный разрыв между ценой предложений и ценой сделки. В процессе «уторговывания» объект может потерять до 15%. (в отдельных случаях речь идет о потери 20-25% от первоначально заявленной цены).
Для рынка крупных коммерческих объектов в целом характерны постоянные тенденции:
• Существенным фактором при определении цены для экспозиции на свободном рынке является ограниченность поля по выявлению объектов аналогов. Во многом именно по этой причине, собственники и участники рынка склонны при определении цены оперировать абстрактными понятиями. Существенно снизить сроки экспозиции можно обратившись к независимому оценщику или проведя консалтинговую экспертизу.
• Высокий порог входа для покупателя. Вероятный спрос регулируется ограниченными возможностями потенциальных покупателей и инвесторов.
• Сложная структура собственников, что приводит к увеличению срока согласований и принятия решений, и как правило затянутой экспозиции объектов на рынке.
• На рынке присутствует большое количества неликвидов, либо нестандартных по своим параметрам помещений. Присутствие подобных объектов на рынке оказывает серьезное воздействие на усредненные показатели, а также формирует ошибочное представление о рынке у участников.
• Уникальность объектов.
• Срок экспозиции. Даже в условиях стабильного рынка срок экспозиции по крупным коммерческим объектам остается достаточно высоким и трудно просчитываемым.

Анализ. Продажа

На текущий момент на рынке в продаже находится 61 крупный объектов.
Общий объем квадратных метров – 351 208,01 квадратных метров.
Общий объем предложения - 16 939 639 403 рублей. 


Показатель На 01 декабря 2019 года На 01 февраля 2020 года На 01 апреля 2020 года На 01 июня 2020 года на 01 августа 2020 года Изменения за весь период
Количество объектов, шт. 53 60 (+13,21%) 56 (-6,66%) 58 (+ 3,58%) 61 (+5,18%) +15,1 %
Общий объем,
 кв. м.
320792,61 342161,91 (+6,67%) 326665,41 (-4,52%) 345856,41 (+5,88%) 351208,01 (+1,55%) + 9,49 %
Усредненный показатель стоимости квадратного метра, руб. 47 666,65 48 686,96 (+2,14%) 47 235, 04 (-2,98%) 45 731, 18 (-4,18%) 48 232, 5 (+5,47%) + 1,19 %

Совокупный объем квадратных метров в продаже на 01 августа 2020 года составляет –   351 208,01 кв.м. За три квартала, которые вобрали в себя всю турбулентность мировой ситуации с пандемией, рынок нарастил почти 30 415 квадратных метров (+ 9,49 %). Динамика изменений достаточно существенная, при этом рынок сохранил накопленный массив по сегменту. Всего за период исследования в ротации побывало – 77 объектов или 433 466,71кв.м.
На данный момент происходит методичное наращивание объема предложений, которое имеет под собой как факторы восстановления рынка после панических настроений в период самоизоляции и высокого эпидемиологического порога, так и факторы косвенных последствий – сложности с управлением, ротация арендаторов, снижение денежного потока, желание собственников избавится от проблемных активов в преддверии возможного ухудшения экономической ситуации.
Существенный рост предложения произошел в период с декабря по февраль, до пандемии. Мы связываем это с общими кризисными и стагнационными процессами, ускорившимися после подведения собственниками КО итогов 2019 года, а также традиционным периодом активности рынка недвижимости в конце года и начале нового.
Наиболее ярко фактор пандемии проявил себя в марте 2020 года, когда объем предложения просел как в количественном выражении, так и в объеме. Стоимостные характеристики в этот период также менялись в отрицательную сторону, причем этот процесс затянулся на весь весенний период, а вот объем предложений восстановился.
Хотелось бы отметить сложившуюся ситуацию, в которой, при достаточном росте объема предложения рынок пока не реагирует изменением стоимостных показателей. Рынок находится с одной стороны в периоде многофакторного ожидания (международная обстановка, вероятность второй волны, темпы восстановления, выборы в США), с другой стороны еще отрабатывает весеннее падение.
В целом, реакцию рынка на пандемию и связанные с ней экономические процессы можно будет оценить не ранее февраля 2021 года.
  Новые и снятые объекты.
·         За истекший квартал из выборки ушли (были сняты с продажи или проданы) следующие объекты:
1.       Прониной, 25 (Уктус). Площадью - 3844,3 квадратных метров. Стоимость на момент снятия объекта из рекламы 85 000 000 рублей.
2.       Ленина, 38 (Центр) Площадью - 7142,7 кв.м. Стоимость - 170 604 990 рублей.
3.       Бажова, 33 (Центр) Площадью – 6918 кв.м. Стоимость – 300 000 000 рублей.
  ·         Рынок обновился на следующие объекты:
1.       Долорес Ибаррури, 2 Е. (ВИЗ) Площадью – 3404,4 кв.м. Заявленная стоимость – 230 000 000 рублей. (данный объект уже был в ротации зимой-весной 2020 года).
2.       Черняховского, 86/2. (Химмаш) Площадью – 3450,9 кв.м. Заявленная стоимость – 140 000 000 рублей. (данный объект был в ротации зимой 2019-2020 гг).
3.       Щербакова, 2. (Уктус) Площадью – 1940 кв.м. Заявленная стоимость – 40 000 000 рублей.
4.       Отдыха,4 (Шарташ). Площадью – 3271,2 кв.м. Заявленная стоимость – 136 000 000 рублей.
5.       Димитрова, 17. (Химмаш). Площадью – 3482,2 кв.м. Заявленная стоимость – 93 000 000 рублей.
6.       Чапаева (Центра). Площадью – 7700 кв.м. Заявленная стоимость – 420 000 000 рублей.
Ожидаемо, что количество выставляемых объектов будет расти в ближайший период. Данная тенденция связана в первую очередь, с традиционным ростом активности в начале осени, а также с фактором отложенного предложения. Усугубление кризисных явлений, в том числе на рынке арендных отношений, и ожиданий, связанных со «второй» волной пандемии, заставить собственников активизироваться на рынке. Основной вопрос ближайших месяцев активизируются ли инвесторы и покупатели.
ТОП 3 самых дорогих объектов (на момент выборки):
1.       1 680 000 000 рублей. Торговая площадь, в торгово-развлекательном центре «КомсоМОЛЛ». Сибирский тракт, 2.
2.       1 240 000 000 рублей. Торговая площадь (B), в торговом центре «Аида» Свердловская область, Екатеринбург, р-н Кировский, мкр. Пионерский, ул. Блюхера, 39.  
3.       1 200 000 рублей. БЦ Саммит. Улица 8, Марта, 51.
ТОП 3 самых дорогих объектов по стоимости квадратного метра.
1.       150 188 рублей/кв.м.. БЦ Саммит. Улица 8, Марта, 51.
2.       122 175 рублей/кв.м.. Особняк на улице Карла Маркса, 1.
3.       94 406 рублей/кв.м.. ТЦ на улице Радищева, 20.
  Отдельно стоит отметить достаточно существенный совокупный объем площадей объектов-недостроев, которые находятся в свободной продаже. На момент выборки этот показатель равен 139 698,1 кв.м.


Существенный объем фигурирует в свободной продаже объектов-недостроев. 



Аналитический отдел «Априори-Недвижимость» принимает заявки на подготовку:
•    аналитических обзоров по секторам рынка коммерческой, загородной недвижимости, рынка земельных участков города Екатеринбурга;
•    анализа наиболее эффективного (наилучшего) использования объекта недвижимости (best use);
•    экспертизы проектов (предпродажный анализ с позиции профессиональных участников рынка недвижимости).