Аналитический отдел Компании «Априори-Недвижимость» представляет анализ вторичного рынка крупных объектов коммерческого назначения города Екатеринбурга.
Методология:
1. Мониторинг проводится с декабря 2019 года.
2. Анализ проводится на основе рынка предложений, так как рынок сделок носит закрытый характер.
3. В выборку попали помещения и отдельно стоящие здания от 2000 кв.м., представленные на свободном рынке города Екатеринбурга. Данные взяты из публичных источников. Авторы допускают, что отдельные объекты, находящиеся в продаже или аренде, могли не войти в окончательную выборку на дату ее проведения.
4. В выборку включены только готовые объекты. Объекты, находящиеся в стадии строительства, в том числе в новостройках, в выборку не включены. Учитывая специфику рынка крупных коммерческих объектов аналитический отдел не ставит своей целью проводить анализ выставленных в рекламу объектов на их ликвидность. Отдельно рассмотрены объекты-недострои, позиционируемые на свободном рынке и попавшие в рекламу.
5. С учетом того, что объем предложения рынка Крупных Объектов относительно невысок, следует учитывать вероятный уровень погрешности при использовании статистических данных. Для принятия решений при инвестировании, мы рекомендуем разбирать конкретный объект с точки зрения местоположения, ликвидности, способности аккумулировать денежный поток.
Общие тенденции.
В первую очередь, следует выделить ряд постоянных параметров, которые оказывают опосредованное влияние на формирование общей картины происходящего на рынке крупных коммерческих объектов.
1. Часть продаваемых объектов не рекламируется собственниками. Информация о продаже распространяется в закрытых источниках, что связано с нежеланием собственников афишировать продажу объекта для текущих арендаторов, привлечения внимания надзорных органов и партнеров по бизнесу.
2. Для рынка крупных объектов характерен существенный разрыв между ценой предложений и ценой сделки. В процессе «уторговывания» объект может потерять до 15%. (в отдельных случаях речь идет о потери 20-25% от первоначально заявленной цены).
Для рынка крупных коммерческих объектов в целом характерны постоянные тенденции:
• Существенным фактором при определении цены для экспозиции на свободном рынке является ограниченность поля по выявлению объектов аналогов. Во многом именно по этой причине, собственники и участники рынка склонны при определении цены оперировать абстрактными понятиями. Существенно снизить сроки экспозиции можно обратившись к независимому оценщику или проведя консалтинговую экспертизу.
• Высокий порог входа для покупателя. Вероятный спрос регулируется ограниченными возможностями потенциальных покупателей и инвесторов.
• Сложная структура собственников, что приводит к увеличению срока согласований и принятия решений, и как правило затянутой экспозиции объектов на рынке.
• На рынке присутствует большое количества неликвидов, либо нестандартных по своим параметрам помещений. Присутствие подобных объектов на рынке оказывает серьезное воздействие на усредненные показатели, а также формирует ошибочное представление о рынке у участников.
• Уникальность объектов.
• Срок экспозиции. Даже в условиях стабильного рынка срок экспозиции по крупным коммерческим объектам остается достаточно высоким и трудно просчитываемым.
Анализ. Продажа
На текущий момент на рынке в продаже находится 61 крупный объектов.
Общий объем квадратных метров – 351 208,01 квадратных метров.
Общий объем предложения - 16 939 639 403 рублей.
| Показатель | На 01 декабря 2019 года | На 01 февраля 2020 года | На 01 апреля 2020 года | На 01 июня 2020 года | на 01 августа 2020 года | Изменения за весь период |
| Количество объектов, шт. | 53 | 60 (+13,21%) | 56 (-6,66%) | 58 (+ 3,58%) | 61 (+5,18%) | +15,1 % |
|
Общий объем, кв. м. |
320792,61 | 342161,91 (+6,67%) | 326665,41 (-4,52%) | 345856,41 (+5,88%) | 351208,01 (+1,55%) | + 9,49 % |
| Усредненный показатель стоимости квадратного метра, руб. | 47 666,65 | 48 686,96 (+2,14%) | 47 235, 04 (-2,98%) | 45 731, 18 (-4,18%) | 48 232, 5 (+5,47%) | + 1,19 % |
Совокупный объем квадратных метров в продаже на 01 августа 2020 года составляет – 351 208,01 кв.м. За три квартала, которые вобрали в себя всю турбулентность мировой ситуации с пандемией, рынок нарастил почти 30 415 квадратных метров (+ 9,49 %). Динамика изменений достаточно существенная, при этом рынок сохранил накопленный массив по сегменту. Всего за период исследования в ротации побывало – 77 объектов или 433 466,71кв.м.
На данный момент происходит методичное наращивание объема предложений, которое имеет под собой как факторы восстановления рынка после панических настроений в период самоизоляции и высокого эпидемиологического порога, так и факторы косвенных последствий – сложности с управлением, ротация арендаторов, снижение денежного потока, желание собственников избавится от проблемных активов в преддверии возможного ухудшения экономической ситуации.
Существенный рост предложения произошел в период с декабря по февраль, до пандемии. Мы связываем это с общими кризисными и стагнационными процессами, ускорившимися после подведения собственниками КО итогов 2019 года, а также традиционным периодом активности рынка недвижимости в конце года и начале нового.
Наиболее ярко фактор пандемии проявил себя в марте 2020 года, когда объем предложения просел как в количественном выражении, так и в объеме. Стоимостные характеристики в этот период также менялись в отрицательную сторону, причем этот процесс затянулся на весь весенний период, а вот объем предложений восстановился.
Хотелось бы отметить сложившуюся ситуацию, в которой, при достаточном росте объема предложения рынок пока не реагирует изменением стоимостных показателей. Рынок находится с одной стороны в периоде многофакторного ожидания (международная обстановка, вероятность второй волны, темпы восстановления, выборы в США), с другой стороны еще отрабатывает весеннее падение.
В целом, реакцию рынка на пандемию и связанные с ней экономические процессы можно будет оценить не ранее февраля 2021 года.
Новые и снятые объекты.
· За истекший квартал из выборки ушли (были сняты с продажи или проданы) следующие объекты:
1. Прониной, 25 (Уктус). Площадью - 3844,3 квадратных метров. Стоимость на момент снятия объекта из рекламы 85 000 000 рублей.
2. Ленина, 38 (Центр) Площадью - 7142,7 кв.м. Стоимость - 170 604 990 рублей.
3. Бажова, 33 (Центр) Площадью – 6918 кв.м. Стоимость – 300 000 000 рублей.
· Рынок обновился на следующие объекты:
1. Долорес Ибаррури, 2 Е. (ВИЗ) Площадью – 3404,4 кв.м. Заявленная стоимость – 230 000 000 рублей. (данный объект уже был в ротации зимой-весной 2020 года).
2. Черняховского, 86/2. (Химмаш) Площадью – 3450,9 кв.м. Заявленная стоимость – 140 000 000 рублей. (данный объект был в ротации зимой 2019-2020 гг).
3. Щербакова, 2. (Уктус) Площадью – 1940 кв.м. Заявленная стоимость – 40 000 000 рублей.
4. Отдыха,4 (Шарташ). Площадью – 3271,2 кв.м. Заявленная стоимость – 136 000 000 рублей.
5. Димитрова, 17. (Химмаш). Площадью – 3482,2 кв.м. Заявленная стоимость – 93 000 000 рублей.
6. Чапаева (Центра). Площадью – 7700 кв.м. Заявленная стоимость – 420 000 000 рублей.
Ожидаемо, что количество выставляемых объектов будет расти в ближайший период. Данная тенденция связана в первую очередь, с традиционным ростом активности в начале осени, а также с фактором отложенного предложения. Усугубление кризисных явлений, в том числе на рынке арендных отношений, и ожиданий, связанных со «второй» волной пандемии, заставить собственников активизироваться на рынке. Основной вопрос ближайших месяцев активизируются ли инвесторы и покупатели.
ТОП 3 самых дорогих объектов (на момент выборки):
1. 1 680 000 000 рублей. Торговая площадь, в торгово-развлекательном центре «КомсоМОЛЛ». Сибирский тракт, 2.
2. 1 240 000 000 рублей. Торговая площадь (B), в торговом центре «Аида» Свердловская область, Екатеринбург, р-н Кировский, мкр. Пионерский, ул. Блюхера, 39.
3. 1 200 000 рублей. БЦ Саммит. Улица 8, Марта, 51.
ТОП 3 самых дорогих объектов по стоимости квадратного метра.
1. 150 188 рублей/кв.м.. БЦ Саммит. Улица 8, Марта, 51.
2. 122 175 рублей/кв.м.. Особняк на улице Карла Маркса, 1.
3. 94 406 рублей/кв.м.. ТЦ на улице Радищева, 20.
Отдельно стоит отметить достаточно существенный совокупный объем площадей объектов-недостроев, которые находятся в свободной продаже. На момент выборки этот показатель равен 139 698,1 кв.м.
Существенный объем фигурирует в свободной продаже объектов-недостроев.
Аналитический отдел «Априори-Недвижимость» принимает заявки на подготовку:
• аналитических обзоров по секторам рынка коммерческой, загородной недвижимости, рынка земельных участков города Екатеринбурга;
• анализа наиболее эффективного (наилучшего) использования объекта недвижимости (best use);
• экспертизы проектов (предпродажный анализ с позиции профессиональных участников рынка недвижимости).