Аналитический отдел Компании «Априори-Недвижимость» представляет анализ вторичного рынка крупных объектов коммерческого назначения города Екатеринбурга.
Методология:
- Мониторинг проводится с декабря 2019 года.
- Анализ осуществлен на основе рынка предложений, так как рынок сделок носит закрытый характер.
- В выборку попали помещения и отдельно стоящие здания от 2000 кв.м., представленные на свободном рынке города Екатеринбурга. Под «крупным объектом коммерческого назначения» следует понимать обособленное помещение в составе здания или отдельно стоящее здание нежилого назначения (кроме производственных и складских), площадью свыше 2 000 кв.м. Данные взяты из публичных источников. Авторы допускают, что отдельные объекты, находящиеся в продаже или аренде, могли не войти в окончательную выборку на дату ее проведения, а также тот факт, что участники рынка рекламируют некоторые объекты, не имея при этом заключенного договора на реализацию.
- Учитывая специфику рынка крупных коммерческих объектов аналитический отдел не ставит своей целью проводить анализ выставленных в рекламу объектов на их ликвидность. В выборку попали объекты-недострои, позиционируемые собственниками на свободном рынке и в рекламе.
- С учетом того, что объем предложения рынка Крупных Объектов относительно невысок, следует учитывать вероятный уровень погрешности при использовании статистических данных. Для принятия решений при инвестировании, мы рекомендуем разбирать конкретный объект с точки зрения местоположения, ликвидности, способности аккумулировать денежный поток.
Общие тенденции.
В первую очередь, следует выделить ряд постоянных параметров, которые оказывают опосредованное влияние на формирование общей картины происходящего на рынке крупных коммерческих объектов.
-
Часть продаваемых или сдаваемых в аренду крупных объектов не рекламируется собственниками. Информация о продаже распространяется в закрытых источниках, что связано с нежеланием собственников афишировать продажу (аренду) объекта для текущих арендаторов, привлечения внимания надзорных органов и партнеров по бизнесу.
-
Для рынка крупных объектов характерен существенный разрыв между ценой предложений и ценой сделки. В процессе «уторговывания» объект может потерять до 15% (в отдельных случаях речь идет о потери 20-25% от первоначально заявленной цены).
-
Существенным фактором при определении цены для экспозиции на свободном рынке является ограниченность поля по выявлению объектов аналогов. Во многом именно по этой причине, собственники и участники рынка склонны при определении цены оперировать абстрактными понятиями. Существенно снизить сроки экспозиции можно обратившись к независимому оценщику или проведя консалтинговую экспертизу.
-
Высокий порог входа для покупателя. Вероятный спрос регулируется ограниченными возможностями потенциальных покупателей и инвесторов.
-
Сложная структура собственников, что приводит к увеличению срока согласований и принятия решений, и как правило затянутой экспозиции объектов на рынке.
-
На рынке присутствует большое количества неликвидов, либо нестандартных по своим параметрам помещений. Присутствие подобных объектов на рынке оказывает серьезное воздействие на усредненные показатели, а также формирует ошибочное представление о рынке у участников.
-
Уникальность объектов.
Анализ. Продажа.
Квартальные изменения:
По сравнению с прошлой выборкой за октябрь 2020 база объектов обновилась на 24% (9 объектов ушло из выборки, 13 объектов добавилось). 24% — это очень высокий показатель, который вероятно напрямую связан с традиционным закрытием сделок на конец годом, а также с общей тенденцией выставления с нового календарного года новых объектов.
По итогам квартала 7 объектов упало в цене, на 4 объекта цена выросла, но средние показатели изменения цен остались на том же уровне.
Изменения за год:
По итогам выборки 34 объекта остались в продаже, то есть обновление базы объектов, попавших в выборку, составило – 51 %. Это достаточно высокий показатель, но традиционно закрытый рынок сделок не позволяет с точностью предположить причины снятия объектов. Это может быть как покупка объекта, так смена стратегии со стороны собственников, чем в немалой степени повлияла пандемическая ситуация.
Всего в ротации за календарный год побывало 99 объектов или 622 691 кв.м. нежилых помещений, подпадающих под параметры выборки.
|
Показатели |
Декабрь 2019 года |
Январь 2021 года |
%% |
|
Количество объектов в выборке, шт. |
56 |
67 |
+19,6 |
|
Средняя цена объекта, руб. |
309 680 000 |
285 000 000 |
-8 |
|
Средняя цена за кв.м., руб. |
52 241 |
53 628 |
+2,7 |
|
Совокупная сумма всех объектов в продаже, руб. |
17 342 000 000 |
19 086 000 000 |
+10,1 |
|
Средняя площадь объекта, кв.м. |
7 259 |
6 686 |
-7,9 |
|
Общее количество кв.м. выставленных на продажу. |
406 517 |
448 000 |
+10,2 |
Существенно выросло количество объектов в продаже (почти на 20 %) и общее количество квадратных метров (выше 10%), что во многом связано с последними тенденциями рынка коммерческой недвижимости – рост предложения и стагнационные процессы. Все это на фоне невысоких стоимостных колебаний.
Интересным является также тот факт, что изменились средние показатели объекта в продаже: средняя стоимость одного объекта и средний показатель площади одного объекта упали на 8 %. В то же время, если отбросить экстремальные значения в выборке, то средний объект выборки на январь, 2021 года — это помещение площадь 5 679 кв.м. и стоимость 54 680 кв.м.
В топ-5 самых дорогих объектов за год произошли следующие изменения:
В декабре 2019 первая «пятерка» выглядела так:
|
Сибирский тракт, 2 (ТРЦ «КомсоМОЛЛ») |
1 680 000 000 |
|
Блюхера, 39 (ТРЦ АИДА) |
1 488 000 000 |
|
Энгельса, 8 – Гоголя, 23 (недострой) |
1 181 000 000 |
|
Энгельса, 7 (гостиница «Новотел») |
730 000 000 |
|
Куйбышева, 36 (недостроенная гостиница «Дели») |
700 000 000 |
В январе 2021 года первая «пятерка» несколько изменилась:
|
Сибирский тракт, 2 (ТРЦ «КомсоМОЛЛ») |
1 680 000 000 |
|
Блюхера, 39 (ТРЦ АИДА) |
1 235 000 000 |
|
8 марта, 51 (БЦ САММИТ) |
1 200 000 000 |
|
Энгельса, 8 – Гоголя, 23 (недострой) |
944 800 000 |
|
Мамина-Сибиряка, 95 (гостиница ПаркИНН) |
820 000 000 |
Доля предложений по совокупному количеству квадратных метров:
Центр продолжает прочно удерживать первое место, несмотря на потерю целых 9 % по итогам года. На Центр приходится больше трети выставленных квадратных метров. Существенно выросла доля района Пионерский с 11 до 17%. Поднялась доля ВИЗа – с 6 до 9 %. И район Эльмаш вытеснил из первой пятерки Парковый район. Являются ли данные параметры показателями деловой активности – экспертам еще предстоит разобраться.
Новые объекты на рынке:
Из новых объектов (только что появившихся на рынке в свободной продаже) внимание заслуживают:
-
БЦ НАХИМОВ на Вайнера, 9а (2246,5 м2 / 97 550 000 рублей).
-
БЦ КРИСТАЛ на Малышева, 71 (2695 м2 / 267 000 000 рублей).
-
Отель Park Inn на Мамина-Сибиряка, 95 (8119 м2 / 820 000 000 рублей).
-
Этаж в БЦ ВЫСОЦКИЙ (3 604 м2 / 403 648 000 рублей).
Объекты недострои:
Отдельной тенденцией стоит отметить высокий процент объектов-недостроев, фигурирующих в свободной продаже и оказывающий существенное влияние на картину по рынку крупных объектов в целом. Например, так выглядела ситуация полгода назад:
Анализ. Аренда.
На текущий момент в выборке всего 34 лота. В сравнении с октябрем (датой прошлой аналогичной выборки) сменяемость лотов составила 41,7%. За квартал это очень высокий показатель и даже с учетом пограничного фактора начала года, можно говорит о вероятно высоком спросе на площади в крупных объектах (т.е. помещениях свыше 2 000 кв.м.) и достаточно стабильном обороте подобных помещений на рынке.
|
ПОКАЗАТЕЛИ |
Октябрь 2020 |
Январь 2021 |
%% |
|
Цена за метр, руб. |
663 |
723 |
+9 |
|
Среднее количество метров в ротации |
104 985 |
110 769 |
+5,5 |
В целом рост стоимости (т.е. цена за квадратный метр) по рынку составил 9 %.
Но также стоит отметить, что для рынка аренды характерно большое количество дублирующих предложений, когда один и тот же объект предлагается и как 2 000 кв.м. и как 3 000 кв.м., то есть одно и тоже помещение попадается в рекламе с разными техническими характеристиками (особенно с точки зрения площади). Такова особенность продвижения данных объектов.
Доля предложений по совокупному количеству квадратных метров:
Центр и в плане аренды занимает устойчивую первую позицию среди районов. Более того, Центр за год нарастил на 16 %. ВИЗ потерял 9 %, Эльмаш – 5%, Автовокзал – 6%, а на второе место неожиданно подскочил район Парковый, нарастив свою долю до 8 %.
Топ 3 предложение по количеству сдаваемых в аренду площадей удерживают за собой – БЦ САММИТ (новый объект в выборке), БЦ НЕБО ПЛАЗА и отдельно стоящее здание на Карла Либкнехта, 5.
Аналитический отдел «Априори-Недвижимость» принимает заявки на подготовку:
• аналитических обзоров по секторам рынка коммерческой, загородной недвижимости, рынка земельных участков города Екатеринбурга;
• анализа наиболее эффективного (наилучшего) использования объекта недвижимости (best use);
• экспертизы проектов (предпродажный анализ с позиции профессиональных участников рынка недвижимости).