В конце 2020 г. был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ).
Полное интервью руководителя Группы компаний "Априори" Сергея Николаевича Козлова о том, как закон повлияет на строительство в Екатеринбурге.
1. Вошел ли наш регион в число тех, где механизмы закона о КРТ начнут применять в 2021 г.? Требуются ли дополнительные законодательные решения, чтобы закон заработал на месте?
Речь идет о поправках в Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы РФ, которые вступили в силу с 1 января 2021 года. В том числе поправки утверждают условия реновации уже застроенных территорий. Это морально, функционально и физически устаревший жилой фонд, промплощадки, объекты городской инфраструктуры. Закон в первую очередь направлен на создание правовых условий для обновления стареющего жилищного фонда, а также обеспечение нового уровня городской среды.
То есть, речь идет именно об эффективном переустройстве и активном вовлечении в оборот тех земельных участков, которые в этом нуждаются или в отношении которых эволюционно назрела такая необходимость.
Закон принят, теперь Субъекты Российской Федерации должны принять соответствующие нормативные акты – это дело не совсем завтрашнего дня, но самого ближайшего будущего. Серьезная нормативная база на уровне Субъектов РФ – на это нужно время. Закон касается очень многих сфер, все это нужно решать комплексно при этом учитывая и местную специфику, и уже существующую нормативную базу.
В целом, закон полезный и своевременный. Например, для Екатеринбурга и других городов миллионников, многих областных центров этот вопрос не новый - такие города и так имеют четкий вектор развития, сами развиваются и тащат за собой города спутники, но давайте посмотрим на этот закон в контексте малых и средних областных городов. Объективно, он может вдохнуть в малые города области новую жизнь. Стройки сейчас практически не ведутся, а в этом случае появится комплексный подход, придут деньги, ресурсы, строители, в конечном счете улучшится качество жизни.
2. Что закон о КТР принципиально меняет для застройщиков и собственников жилья? Насколько он важен и актуален для Екатеринбурга? Какой положительный эффект для города может дать его применение?
Давайте разберём какие многоквартирные дома могут попасть под программу комплексного развития территорий. Речь идет об аварийных домах. Затем рассматриваются дома, которые официально не признаны аварийными, но обладают следующими признаками: физический износ крыши, стен, фундамента превышает установленное значение. То есть дома, где совокупная стоимость капитального ремонта дома превышает нормативную. Это очень важный момент.
Также особое внимание домам, построенные в период индустриального домостроения, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Домам, находящимся в ограниченном работоспособном техническом состоянии. Домам без инженерии.
Это все достаточно большой массив домов. И этот вопрос действительно проблемный, и решать его надо комплексно и быстро. С каждым днем проблема усугубляется и требует все больше ресурсов для решения.
Также распространено мнение, что город и горожане устали от точечной застройки. Конечно, в таком городе как Екатеринбург, насыщенном разными историческими и культурными слоями, совсем точечной застройки не избежать, но КРТ – это значительный противовес именно такому подходу.
Существует текущие проблемы, связанные с нагрузкой на сети, транспорт. Растет социальная напряженность – заборы и огораживание возникает именно из-за того, что люди не чувствуют общего, все вперемежку. Старые и новые объекты, ветхое жилье и элитное жилье, жилая застройка и промышленная.
КРТ – позволяет решить вопросы именно комплексно и с сетями, и с транспортными потоками. Более того - спрогнозировать и направить деловые, торговые, культурные, развлекательные потоки. Город должен предлагать горожанам комфортная и дружелюбная среду. Плюс социальный фактор. КРТ – это в нагрузку к жилью школы, детсады, спортивные учреждения. Конечно, хочется, чтобы в городе были большие зеленые пространства. И КРТ как раз позволяет распланировать. К тому же концепции квартальной застройки – это единый стиль, функциональное просчитанное наполнение. Хватит затыкать дыры и городить городки
Другое дело что это должно быть сделано с учетом мнения и потребностей горожан и с прицелом на будущее и не должно устареть в ближайшие 5 лет.
Критики КРТ боятся, что все сделают по шаблону, построят муравейники. Но для этого и существует общественный и государственный контроль. Есть планы по развитию территории, генплан города. Более того, такие процессы позволяют определить, а куда, собственно, движется город? В каком направлении развивается, растет? И это может быть и должен быть управляемый процесс. Направленный на улучшение городской инфраструктуры и жизни горожан. Опять же, между застройщиками давно существует серьезная конкуренция по качеству. Строить по шаблону они уже сами не будут, да и не хотят.
3. Понятно ли сегодня, какие территории в Екатеринбурге в первую очередь попадут в программу КТР?
Сама программа КТР подразумевает несколько разновидностей. Например, это жилая застройка, т.е. где расположены многоквартирные дома. Есть КРТ нежилой застройки с объектами капитального строительства на ней. Есть КРТ незастроенной территории, там, где расположены земельные участки, находящиеся либо в госсобственности, либо в муниципальной собственности, либо на земле неразграниченной в т.ч. объекты капстроительства, которые принадлежат третьим лицам, либо государству, либо самовольные строения. И четвёртый вид КРТ - по инициативе правообладателей. Собственник земли и строений в праве развивать свою территорию сам и предлагать свою зону как КРТ.
В первую очередь, нужно, конечно, внимательно смотреть планы по развитию города. Свериться с генпланом.
Безусловно, продолжится процесс освоения территорий бывших промышленных площадок в черте города. Екатеринбург это всё-таки город промышленный. Многие территории промышленных площадок, которые находятся в чёрте города Екатеринбурга на сегодняшний день уже очень сильно устарели и требуют нового вызова - освоения или перепрофилирования. Этот вопрос очень актуален для Орджоникидзевского района, например, территория завода Уралмаш, который тоже может попасть под программу КРТ. Есть несколько подобных площадок на Химмаше. Такие промышленные территории есть почти в каждом районе города и их давно пора адаптировать под новые реалии. Конечно, не в ущерб промышленному потенциалу города и региона.
Наконец-то можно вплотную подойти к программе расселения аварийного и ветхого жилья. В черте города до сих пор много частного сектора. Поэтому, территории, которые можно рассматривать в первую очередь, с этой точки зрения, это конечно район Орджоникидзевский, район Химмаша, район Сортировки. Скорее всего, это и будет первостепенная задача.
В каких-то городских районам продолжится активное освоение территорий – например Эльмаш, Академический. В какой-то степени текущее освоение Цыганского поселка – это тоже пример комплексного развития территории.
Набирает актуальность вопрос функционального износа ТРЦ и БЦ построенных в нулевых. Город остро нуждается в парках и зеленых зонах. Работы и места много.
4. Несет ли закон потенциальные риски для собственников жилья? Есть оценка, возможно эмоциональная, что он фактически отменяет права собственников, и снести могут любой дом без особых реверансов и переговоров с жильцами. Справедлива ли она?
По закону, в первую очередь, перед разработкой Проекта развития территории будут осуществляться опросы населения на этой территории, проводится анкетирование жильцов многоквартирных домов. Естественно, в этот момент требуется активное участие всех жителей многоквартирных домов, в том числе непосредственное участие в собраниях, обсуждениях. Да и в целом контроль ситуации должен быть за жильцами первую очередь. Одобрение включение территории многоквартирного дома в программу комплексного развития территории принимается на общем собрании собственников.
Включить дом в КРТ можно набрав 2/3 голосов жителей дома.
Исключить дом из КРТ также возможно, набрав 1/3 голосов.
Что касается нанимателей жилья в таком доме, то наниматели голосуют как представители собственников государственного или муниципального жилья наравне с остальными.
Что касается эмоциональной составляющей. Человеку свойственно держаться за старое. Поэтому к новациям часто относятся если не негативно, то крайне насторожено, с опасением. Но давайте посмотрим на этот вопрос под другим ракурсом. Город – это живой организм. Он растет, живет, дряхлеет, стареет, и нуждается в постоянном обновлении. Обновление - это естественный, эволюционный процесс. Отказываться от морально и функционально устаревшего – это нормально. Если город хочет быть современным, динамичным, актуальным и удобным для своих жителей.
Другое дело, что в процессе обновления должны использоваться рычаги общественного и государственного контроля. Законодательством предусмотрен ряд механизмов, вовлекающих население в гражданские инициативы, в общественную деятельность через общественные слушанья, через ТСЖ. Например, проект планировки проходит через общественные слушанья. Нужно быть активным гражданином, следить за публичными слушаньями, участвовать в жизни города, района, своего дома.
Гражданин – это ведь не только право, но и обязанность. Включайтесь, обсуждайте, спорьте, доказывайте, предлагайте. Так и вырастает сознательное гражданское общество.
5. Закон предусматривает предоставление переселенцам равноценного или равнозначного жилья либо денежную компенсацию. Понятно ли, как будет оцениваться жилье переселенцев, и есть ли гарантии, что оценка будет объективной и справедливой?
Да, действительно закон предусматривает переселения в равноценный и равнозначный объект на новом месте в случае отказа в выплате денежной компенсации, так как в отдельных случаях денежная компенсация невозможна. Например, когда есть недееспособные жильцы в квартире, несовершеннолетних дети. Тогда законодатель обязывает предоставить и обеспечить жилыми помещениями с соответствующими социальными нормативами.
Есть пока не до конца разрешенные вопросы. Например, как в таких случаях считать комнаты или квартиры в старых домах. Рыночная стоимость таких объектов невысока, приобрести часто что-то адекватное за эти деньги невозможно. Так что нам тоже интересно, как это будет работать.
Но Законодатель не случайно заостряет наше внимание - справедливая цена. Это предполагает, что люди не просто получают денежную компенсацию или аналог по такой же рыночной стоимости. Справедливая цена должна учитывать неудобства, например, смену места жительства. Задача НЕ допустить ущемления достоинства и интересов людей, НЕ допустить ухудшения условий. Никому не нужен очаг социальной напряженности и за соблюдением этого параметра достаточно серьезно следят.
6. Что будет со взносами на капремонт, которые мы платим на протяжении нескольких лет?
Собственники жилых помещений многоквартирном доме которые попали в территорию комплексного развития освобождаются от уплаты взносов на капремонт.
А все ранее внесённые собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт в дальнейшем будут использоваться на цели развития этой территории. То есть фактически средства так или иначе будут использованы по целевому назначению.
В случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, то после перехода прав собственности на все помещения в расселяемом доме в государственную или муниципальную собственность, то есть лицу с которым заключён договор о комплексном развитие территории, владелец специального счёта передает право на специальный счёт субъекту РФ или муниципальному образованию.
7. Что будет с ипотечными квартирами в домах, которые попадут под снос? Разработан ли соответствующий механизм и алгоритм действий для ипотечников?
Не думаю, что это станет каким-то серьезным препятствием или внесет какую-либо сумятицу в общий процесс. Все обременения переносятся на новые объекты, либо текущая ипотека будет погашена из денежной компенсации, в случае, когда собственник изъявит такое желание. Механизм достаточно простой и будет еще оттачиваться в процессе. Сам процесс обслуживания ипотечного кредита заемщиком должен быть непрерывным. Предполагаю, что какие-то технические шероховатости будут решаться банками быстро и своевременно, и в интересах заемщиков. Есть также мнение, что ипотечникам будут давать возможность увеличить размер кредита, кто-то же воспользуется этой ситуацией для того, чтобы улучшить свои жилищные условия.