На что обратить внимание в условиях кризисных явления участникам рынка недвижимости?
Этот кризис отличается от предыдущих тем, что основные кризисные явления находятся в тени карантина. С абсолютной уверенностью нельзя предположить, что рынок повторит алгоритм предыдущих кризисов. Возможно, кризисные явления будут глубже или дольше, также вероятен сценарий быстрого выхода из кризиса за счет консолидации усилий общества и государства, действенных антикризисных мер и прочего. Единственное, о чем можно с уверенностью утверждать: все мнения экспертов — это гадание на кофейной гуще.
На что в условиях сегодняшней нестабильности рынка недвижимости следует обратить внимание?
В первую очередь, речь идет об активности рынка в целом. Движение стоимостных показателей (цен) имеет вторичный характер. И здесь основными маркерами для субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости (в особенности для риэлтеров, как продавцов в первую очередь собственной услуги) за которыми необходимо следить являются - стоимость нефти (чем выше, тем лучше) и стоимость валюты.
Не являясь главным фактором ценообразования на рынке недвижимости, цены на нефть оказывают влияние на макроэкономическую ситуацию в стране и опосредованно на рынок недвижимости, как один из основных секторов национальной экономики, стимулируя потребительский спрос. В общем и целом это выглядит так: высокие цены на нефть увеличивают приток нефтедолларов в страну, а доход, полученный компаниями-экспортерами, используется для различных нужд, в том числе на инвестиции, выплаты сотрудникам, акционерам и пр. Инвестиции приводят к расширению производства и созданию новых рабочих мест и, как следствие, к появлению платежеспособных потребителей. В конечном итоге приток капитала из нефтегазовой отрасли стимулирует спрос на недвижимость.
Стоимость валют уже напрямую влияет на поведение участников рынка. Как правило, в такой ситуации начинаются разновекторные движения и на короткий период участники рынка могут проявить сильную активность на рынке. Происходит перераспределение ресурсов и переоценка ценовых характеристик.
Жилая недвижимость.
Рынок жилой недвижимости — это база, на которой строится весь рынок в целом. Спад активности на этом рынке влияет на активность и поведение покупателей и продавцов на рынке коммерческой.
- необходимо отслеживать, как будут себя вести застройщики, особенно в публичном поле. Обычно застройщики в любом случае строят хорошую мину при плохой игре, но если застройщики транслируют в публичное пространство жалобы, то речь идет действительно о серьезных проблемах в отрасли.
- На рынке новостроек – необходимо отслеживать количество сделок, скидочные акции застройщиков. Основные деньги в новостройки идут со вторичного рынка и с рынка ипотеки, в условиях тревоги деньги население если и понесет, то на рынок вторички, где не нужно ждать окончания строительства, гадая достроят или нет.
- Рынок новостроек кормит вторичка и ипотека, а в условиях кризиса деньги как правило оседают на вторичном рынке недвижимости. Есть прогноз на перетекание покупателей с рынка новостроек на рынок вторички.
- в долгой перспективе важным маркером является ипотека и здесь повышение показателя стоимости ипотечного кредита не является основным, хотя и очень популистским – ипотеку будут брать и по 12% и по 13%, если будет возможности рассчитаться по кредиту, здесь важен именно объем и количественные показатели просрочки, динамика выдачи ипотечных кредитов, распределение ипотеки между первичным и вторичным жилой рынками. Количество выданных кредитов равно количеству сделок.
- Основной прогноз на ближайшее время: постепенное падение спроса, снижение предложения в моменте с последующим стабильным ростом.
Коммерческая недвижимость. Вероятные тенденции.
- В ближайшее время наберет обороты существенная ротация арендаторов в целом по рынку (поиск лучших условий. Изменение площади, погоня за ставками, объединения), также начнется процесс перетекание арендаторов в качественные БЦ. Особое внимание следует обратить на объекты в Бизнес-Центрах, как точки притяжения для бизнеса.
- Особое внимание следует уделить к форматам «у дома».
- Вероятно падение спроса на специализированные помещения (например, салоны красоты), а также исход арендаторов, представителей определенных секторов (туризм, авиация).
- Возможно повышение интереса инвесторов и концентрация покупателей на объектах-новостройках, т.е. тот процесс, который наблюдался на рынке жилой недвижимости в последние 2-3 года, окончательно установится на рынке коммерческой. Инвестор получает гарантировано «понятное» (т.е. современное) помещение – с точкой притяжение в виде Жилого Комплекса. Особое внимание следует обратить на объекты в новостройках, где близится срок сдачи – особенно когда речь идет о комплексной застройке.
- На рынке будет усиливаться тенденция на большой разброс цен и в продаже, и в аренде.
- Объекты будут проходить испытание на собственную «ликвидность». Риэлтеры и инвесторы буду формировать портфель в первую очередь руководствуясь этим фактором.
- Начнется процесс смены структуры собственников. Прошлые кризисы тоже приводили к смене собственников, но сейчас вмешался коронавирус, поэтому осуществлять психологически покупку в таких условиях тяжелее, т.е. будут просить еще бОльшую скидку при покупке.
- Особое внимание на банкротство. Вероятен выход на рынок недооцененных объектов, но с юридическими рисками.
- Большинство продавцов будут держать высокую цену, элементарно боясь продать за бесценок.
Общая тенденция в самой долгосрочной перспективе: дорогое будет дорожать, дешевое – дешеветь. Но стоимость объектов на данном этапе не является объективным ориентиром.
Самый важный показатель – это активность рынка. А именно количество сделок. Если количество сделок на любом из секторов нарастает, то рынок начинает выходить из кризиса.
Самое главное, о чем стоит помнить участникам рынка - по всем секторам формируется отложенный спрос.