Аналитический отдел Компании «Априори-Недвижимость» представляет полугодовой анализ вторичного рынка крупных объектов коммерческого назначения города Екатеринбурга.
В выборку попали помещения и отдельно стоящие здания от 2000 кв.м., представленные на свободном рынке города Екатеринбурга. Данные взяты из публичных источников. Авторы допускают, что отдельные объекты, находящиеся в продаже или аренде, могли не войти в окончательную выборку на дату ее проведения.
Общие тенденции.
В первую очередь, следует выделить ряд параметров, которые оказывают опосредованное влияние на формирование общей картины происходящего на рынке крупных коммерческих объектов.
1. Часть продаваемых объектов не рекламируется собственниками. Информация о продаже распространяется в закрытых источниках, что связано с нежеланием собственников афишировать продажу объекта для текущих арендаторов, привлечения внимания надзорных органов и партнеров по бизнесу.
2. Для рынка крупных объектов характерен существенный разрыв между ценой предложений и ценой сделки. В процессе «уторговывания» объект может потерять до 15%. (в отдельных случаях речь идет о потери 20-25% от первоначально заявленной цены).
Для рынка крупных коммерческих объектов в целом характерны следующие тенденции:
• Существенным фактором при определении цены для экспозиции на свободном рынке является ограниченность поля по выявлению объектов аналогов. Во многом именно по этой причине, собственники и участники рынка склонны при определении цены оперировать абстрактными понятиями. При этом часто не учитывается, что существенно снизить сроки экспозиции можно наняв независимого оценщика или проведя консалтинговую экспертизу.
• Высокий порог входа для покупателя. Вероятный спрос регулируется ограниченными возможностями потенциальных покупателей и инвесторов.
• Не характерная для рынка структура собственников, что приводит к увеличению срока согласований и принятия решений.
• На рынке присутствует большое количества неликвидов, либо нестандартных по своим параметрам помещений. Присутствие подобных помещений на рынке оказывает серьезное воздействие на усредненные показатели, а также формирует ошибочное представление о рынке у участников рынка.
• Уникальность объектов.
• Срок экспозиции. В условиях стабильного рынка срок экспозиции по крупным коммерческим объектам остается достаточно высоким и трудно просчитываемым.
Продажа
Текущая ситуация
На текущий момент на рынке в продаже находится 61 крупный объект. Хотя рынок продемонстрировал за 6 месяцев несущественную динамику (всего плюс 5 объектов), в ротации за это время успел побывать – 81 объект или 533 860 кв.м. Рынок обновился на 36,1 % (22 объекта).
На наш взгляд, речь не идет о высоком количестве сделок. Такой высокий показатели обновления, то есть постоянное насыщение рынка свежими объектами, при в целом стабильном предложении связано с разнонаправленными тенденциями кризисного периода. Следует учитывать, что большую часть периода (6 месяцев) на рынок оказывалось существенное давление – короновирус, режим самоизоляции, нефтяной кризис. Тенденции кризисного периода усугубляют текущие - существенный разброс цен, субъективный фактор в ценообразовании, разновекторные панические настроения (резкое снятие и выставление объектов в рекламу).
Совокупный объем квадратных метров в продаже на начало лета составляет – 405070 кв.м. За полгода рынок «потерял» почти 9 600 квадратных метров (- 2,7%). Динамика изменений не существенная. Рынок сохранил накопленный массив по сегменту.
Средний объем для объекта коммерческого назначения составляет около 6640 кв.м. (в этом плане ориентиром служат такие объекты, как БЦ на улица Бажова, 33, или БЦ Дельрус на улице Посадская, 23.
| Показатель | На 01 декабря 2019 года | На 01 июня 2020 года | Изменения |
| Количество объектов, шт. | 56 | 61 | + 5 |
| Общ кол-во квадратных метров, кв.м. | 414619 | 405070 |
- 9 549 (- 2,7%) |
| Усредненная характеристика здания, кв.м. | 7403 | 6640,5 |
Объекты распределены по районам равномерно:
ЦЕНТР – 20 объектов
1 категории (районы приближенные к Центру – Автовокзал, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Парковый, Пионерский, Юго-Западный) – 20 объектов
2 категории (удаленные от Центра районы – Чермет, Заречный, Кольцово, Сортировка, Уктус, Уралмаш, Эльмаш) – 21
Для районов 2 категории характерно существенное присутствие в выборке физически и функционально морально, устаревших объектов.
По назначению (кол.):
Следует отметить, что высокая доля на рынке свободных («универсальных») по назначению объектов существенно влияет на вероятные выводы по распределению объектов в линейке «торговое-офисное».
Стоимостные показатели
Средняя стоимость квадратного метра на 01 июня 2020 года на крупные объекты коммерческого назначения составляет 50 422 рублей за квадратный метр. Падение стоимости за 6 месяцев составляет 2,7 %.
С учетом того, что рассматриваемые объекты имеют существенный разброс по площади и как следствие обладают разными характеристиками для потенциальных покупателей, объекты, попавшие в выборку, были сгруппированы по площади. (см. таблицу)
| Показатель | На 01 декабря 2019 г. | На 01 июня 2020 г. | Изменения |
| Средняя цена за кв.м. в целом по рынку | 51814 | 50 422 | - 2.7% |
| Объекты 2000-3000 кв.м. | 57444 | 51523 | -10.3% |
| Кол-во объектов | 18 | 21 | |
| Доля рынка % | 32,14 | 34.43 | |
| Объекты 3000-4000 кв.м. | 49709 | 48693 | -2% |
| Кол-во объектов | 14 | 12 | |
| Доля рынка % | 25 | 19.67 | |
| Объекты 4000-6000 кв.м. | 62272 | 56946 | -8.6% |
| Кол-во объектов | 8 | 11 | |
| Доля рынка % | 14,29 | 18.03 | |
| Объекты 6000-10000 кв.м. | 52980 | 52529 | -0.85% |
| Кол-во объектов | 7 | 11 | |
| Доля рынка % | 12,5 | 18.03 | |
| Свыше 10 000 кв.м. | 33622 | 34200 | +1.07% |
| Кол-во объектов | 9 | 6 | |
| Доля рынка % | 16,07 | 9.83 |
Доля рынка у объектов разной площади:
Наибольший уровень изменения стоимости показал сегмент с объектами площадью 2000-3000 кв.м. Потеря стоимости составила свыше 10 %. А также сегмент с объектами площадью 4000-6000 кв.м. (минус 8,6 %).
Серьезные показатели по снижению стоимости на наш взгляд в основном связаны с кризисными явлениями на рынке, которые заставляют собственников подходить к вопросу ценообразования с большей гибкостью.
ТОП 3 самых дорогих объектов (на момент выборки):
1. 1 400 000 000 рублей. Торговая площадь, в торгово-развлекательном центре «КомсоМОЛЛ».
2. 1 240 000 000 рублей. Торговая площадь (B), в торговом центре «Аида» Свердловская область, Екатеринбург, р-н Кировский, мкр. Пионерский, ул. Блюхера, 39.
3. 1 020 808 800 рублей. Недострой на Энгельса 8.
В тоже время самым дорогим объектом по стоимости квадратного метра является объект на Карла Маркса, 1.
Аренда:
Количество крупных объектов, предлагаемых в аренду примерно в два раза ниже количества объектов, предлагаемых в продажу. Во многом это связано с тем, что рынок аренды в меньшей степени представлен неликвидными или нестандартными объектами. Также следует отметить, что Арендодатели активнее используют наружную рекламу в противовес стандартным рекламным носителям (СМИ, портала и прочее).
| Параметр | 01 декабря 2019 г. | 01 июня 2020 г. | Изменение |
| Количество объектов | 27 | 27 | - |
| Общ кол-во метров | 82391,25 | 83295,55 | + 1,1% |
| Средняя цена кв.м. (руб. в месяц) | 740 | 615 | - 16.9 % |
В ротации за период 6 месяцев побывало 35 объектов. Обновление предложения произошло на 29,6% (8 объектов).
Общее количество метров в крупных объектах
Стоит отметить существенное снижение стоимости аренды на 16,9 %, что в первую очередь свидетельствует об активном влиянии на рынок кризисных явлений. Традиционно мобильность и гибкость собственников, ориентированных на извлечение стабильного «денежного потока», т.е. сдачу в аренду гораздо выше, чем собственников занятых продажей. Поэтому рынок аренды реагирует на любые изменения быстрее и оперативнее, что касается изменения цены и инструментов продвижения.
Аналитический отдел «Априори-Недвижимость» принимает заявки на подготовку:
• аналитических обзоров по секторам рынка коммерческой, загородной недвижимости, рынка земельных участков города Екатеринбурга;
• анализа наиболее эффективного (наилучшего) использования объекта недвижимости (best use);
• экспертизы проектов (предпродажный анализ с позиции профессиональных участников рынка недвижимости).